Guía completa para reclamar los gastos de la hipoteca: cuáles, cómo se hace y qué plazo

Si tienes una hipoteca y no te has tomado el tiempo de reclamar los gastos asociados, debes saber que el procedimiento no es nada complicado y, a pesar de la creencia popular de que no es posible recuperar los gastos de la formalización de la hipoteca, la realidad es que no es una causa perdida.

De acuerdo con una sentencia emitida por el Tribunal Supremo en diciembre de 2015, los usuarios de una hipoteca tienen derecho a reclamar el dinero que pagaron para formalizarla… pero ¿cómo hacerlo? En este artículo te damos la información detallada para que puedas obtener la devolución de los gastos de hipoteca.

¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar?

Tienes derecho a reclamar aquellos gastos que se vinculan con tu relación con el banco. Los básicos, son los siguientes:

• El 50 % de los gastos notariales.
• El 100 % de la gestoría.
• El 100 % de los gastos del registro de la propiedad.
• El 100% de los honorarios de tasación
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (Modelo 600-601). El pago recae sobre el prestamista cuando la hipoteca se firmó a partir del 10 de noviembre de 2018, mientras que corresponde al prestatario en el caso de hipotecas formalizadas con anterioridad a esa fecha.
• Gastos asociados a la cancelación de la hipoteca en caso de que se haya cancelado.Si no se ha cancelado aún, se puede solicitar que se elimine esta cláusula para que no tenga que pagarse, ya que genera algunos gastos adicionales.
• La comisión de apertura puede reclamarse cuando la entidad bancaria no demuestre que informó de manera clara, transparente y comprensible sobre su aplicación en la hipoteca, ni pueda justificar que dicha comisión responde a un servicio real prestado o a gastos efectivos asumidos por el banco.
• En el caso del timbre de los documentos notariales, según una sentencia del Tribunal Supremo de 2018, los gastos del timbre notarial deben abonarse a partes iguales entre prestamista y prestatario, mientras que las copias notariales deben ser pagadas por la persona que las solicite.

¿Quién puede reclamar los gastos de la hipoteca?

Pueden reclamar los gastos de la hipoteca todas aquellas personas que firmaron su préstamo antes de junio de 2019 y asumieron costes que correspondían al banco, como notaría, gestoría, registro o tasación. Esta reclamación es posible aunque la hipoteca esté cancelada o la vivienda se haya vendido, siempre que no haya transcurrido el plazo de prescripción, que suele ser de 5 años desde que se tuvo conocimiento del derecho a reclamar.

También pueden reclamarse otros conceptos como la comisión de apertura no justificada, los seguros vinculados impuestos por el banco y los gastos asumidos de forma desigual tras un divorcio o separación, siempre que se pueda acreditar.

Ejemplos de personas afectadas:

• Particulares y autónomos con hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria (junio de 2019).
• Personas con hipoteca activa, cancelada o con vivienda vendida.
• Ambos titulares de la hipoteca, incluidos exparejas, que pueden reclamar la parte de gastos pagados indebidamente.

¿Cuál es el plazo para reclamar los gastos de la hipoteca?

El plazo para solicitar la devolución de los gastos, según el artículo 1.964 del Código Civil, es de 5 años desde el momento en que se tiene conocimiento de que dicha cláusula ha sido declarada abusiva.

En el caso de cláusulas ya reconocidas como abusivas, por ejemplo: los gastos de gestoría, registro de la propiedad, notaría o impuesto AJD, el plazo de reclamación comienza a contar desde el 21 de enero de 2016, fecha en la que se hizo pública la Sentencia del Tribunal Supremo que confirmó el carácter abusivo de estas cláusulas.

Esto quiere decir que, en 2026, todavía puedes reclamar los gastos de tu hipoteca si la firmaste en años anteriores o si la cancelaste recientemente, siempre que no haya prescrito el derecho a reclamación. Dado que cada caso es distinto, lo más recomendable es consultar con abogados especializados en la reclamación de gastos hipotecarios, quienes podrán analizar tu situación y confirmar si puedes iniciar el proceso con garantías.

¿Cómo debo hacer la reclamación de los gastos de hipoteca?

Lo primero es presentar un reclamo formal al banco que concedió la hipoteca con la documentación correspondiente. Luego de esto, se da un plazo de dos meses para darle respuesta al cliente. Si esta gestión no es suficiente, también puedes acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España.

Si han pasado más de dos meses desde tu reclamación y no has recibido respuesta, tienes la opción de iniciar un proceso judicial. Para ello, necesitarás contratar a un abogado y a un procurador y presentar una demanda en el juzgado, solicitando la nulidad de la cláusula abusiva en tu contrato hipotecario y la devolución de los gastos hipotecarios pagados indebidamente.

Cabe destacar que no hay una fecha límite para presentar el reclamo y que se puede hacer en cualquier momento, incluso cuatro años después de haber cancelado la hipoteca.

¿Dónde reclamar los gastos de hipoteca?

En caso de que el Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria que concedió la hipoteca no brinde una respuesta satisfactoria, lo que sigue es presentar una demanda ante el juzgado.

Este proceso podría demorarse varios meses y lo recomendable es buscar la asesoría de expertos en la materia, quienes podrán brindar orientación correspondiente sobre los trámites y pasos a seguir.

¿Qué papeles debo presentar en el momento de la reclamación?

En el proceso para el reclamo deberás incluir los siguientes documentos:

• Escritura del préstamo hipotecario.
• Factura del notario.
• Factura del registro.
• Factura del tasador.
• Factura de la gestoría.
• Justificante del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Todos deberían incluirse para reclamar los derechos hipotecarios; en caso de que falte alguno, se puede solicitar una copia en la notaría o gestoría.

¿Cuánto dinero puedo recuperar de los gastos de hipoteca?

El monto es variable. Calcular los gastos de hipoteca dependerá tanto de la inversión que se haya realizado en la formalización del préstamo hipotecario, como del dinero solicitado al banco y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (un monto que varía de acuerdo con la Comunidad Autónoma en la que se realice la operación).

Dependiendo de la decisión del juez, porque cada caso es distinto, se podrá recibir la totalidad o un importe parcial de los gastos.

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