Cómo puedo saber si me van a dar una hipoteca y cuáles son los requisitos

La idea de comprar una casa es emocionante, pero a menudo viene acompañada de una pregunta que nos quita el sueño: ¿me darán la hipoteca? Es una preocupación común, y es que el proceso de solicitar un crédito hipotecario puede parecer un laberinto. Si te preguntas cómo conseguir una hipoteca, lo primero que debes saber es que desde junio de 2019 está en vigencia una nueva Ley Hipotecaria.

En este artículo vamos a explicar todo lo que necesitas saber para entender si el banco te dará una hipoteca, qué requisitos debes cumplir y cómo puedes mejorar tus posibilidades. Te guiaremos paso a paso para que sepas cómo saber si te dan una hipoteca y te sientas más seguro en tu camino hacia la casa de tus sueños.

Cómo puedo saber qué casa me puedo permitir

Cuando te planteas pedir un crédito hipotecario, el primer paso es muy práctico: calcular qué vivienda entra dentro de tu presupuesto real. No se trata solo de lo que cueste la casa, sino de lo que el banco esté dispuesto a financiarte en función de tu perfil.

Uno de los criterios más importantes para los bancos es la tasa de esfuerzo. Este indicador refleja qué parte de tus ingresos se destinará a pagar la hipoteca. Lo recomendable, y lo que las entidades suelen aceptar, es que la cuota mensual no supere entre el 30% y 35% de tus ingresos netos.

Por ejemplo, si ganas 2.000 € al mes, tu cuota máxima rondaría entre 600 y 700 €. Eso limita también el precio total de la vivienda, porque dependiendo del plazo y del interés, el banco calculará cuánto puedes asumir.

Otra cuestión importante es que los bancos suelen financiar entre el 70% y el 80% del valor de tasación o compraventa (el menor de los dos). Eso significa que, salvo casos excepcionales, deberás aportar ahorrado al menos un 20% del valor de la vivienda más un extra aproximado del 10% para gastos de compraventa e impuestos.

Si estás buscando que te concedan un préstamo hipotecario debes informarte, en principio, qué entidad bancaria se ajusta más a tus necesidades. En estos casos aplica la máxima de “mientras más, mejor”, ya que debes demostrar desde todo punto de vista tu solvencia y solidez económica.

Vas a ser tomado en cuenta por tu perfil, tu edad, estado civil, número de miembros de tu unidad familiar, antigüedad laboral, entre otros. Antes de hacer una solicitud formal debes tener en cuenta al menos tres cosas:

1. Exponer el motivo por el cual solicitas la financiación. Si se tratara de comprar una casa para vivienda habitual hay una mayor probabilidad de aprobación que si se trata de una segunda vivienda.
2. Contar con unos fondos propios de al menos entre el 20% y 30% del valor total de la propiedad. También ayuda que tengas otras inversiones, como acciones, planes de pensiones o fondos de inversión.
3. Es de mucha utilidad tener contratado un seguro de vida.

¿En qué se fijan los bancos para conceder una hipoteca?

Cuando te preguntas cómo saber si el banco me da una hipoteca, es importante entender qué aspectos específicos analizan las entidades financieras. No es un proceso arbitrario; los bancos siguen una serie de criterios bien definidos para evaluar tu solvencia y tu capacidad de devolver el préstamo.

1. En primer lugar, se fijan en tus ingresos. No solo la cantidad, sino también la regularidad y la procedencia. Un sueldo fijo y estable es lo ideal. Si tienes ingresos variables, como comisiones o bonificaciones, el banco podría promediarlos o considerar solo una parte.
2. Tu nivel de endeudamiento actual es otro punto crítico. El banco revisará todos tus préstamos y créditos activos (préstamos personales, tarjetas de crédito, financiación de coches, etc.) para calcular tu ratio de endeudamiento. Como mencionamos, si este ratio es alto, la hipoteca podría ser denegada.
3. La estabilidad laboral es fundamental. Un contrato indefinido y una antigüedad mínima (a menudo de uno o dos años) son muy valorados. Si eres autónomo, el banco querrá ver tus declaraciones de la renta de los últimos años para evaluar la estabilidad de tus ingresos.
4. Tu historial crediticio es un reflejo de tu comportamiento financiero pasado. El banco consultará bases de datos como la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) para ver si tienes deudas impagadas o si has tenido problemas para cumplir con tus obligaciones financieras en el pasado. Un historial limpio es un requisito indispensable.
5. También se analiza tu edad. Aunque no hay una edad máxima para solicitar una hipoteca, el banco querrá asegurarse de que el préstamo se amortice antes de que alcances una edad avanzada, generalmente antes de los 75 años. Esto puede influir en el plazo máximo que te conceden.
6. Finalmente, el valor de la vivienda que quieres adquirir y su tasación también son importantes. El banco no te prestará más de un porcentaje determinado del valor de tasación o de compraventa (normalmente el 80% para primera vivienda y el 70% para segunda).

¿Qué perfiles no les gustan a los bancos?

Aunque cada entidad tiene su propia política, los perfiles que más suelen generar dudas son:

• Personas con contratos temporales o sin antigüedad suficiente en el empleo.
• Solicitantes con un alto nivel de deuda previa.
• Personas que aparecen en listas de morosidad.
• Y, quienes tienen ingresos muy ajustados que no permiten cubrir imprevistos.

Esto no significa que sea imposible conseguir una hipoteca en esas condiciones, pero sin duda las condiciones pueden ser más estrictas o la probabilidad de aprobación menor.

Condiciones para solicitar una hipoteca

Ahora sí, vayamos al detalle práctico. Para que un banco te conceda un crédito hipotecario necesitas cumplir con una serie de requerimientos que suelen repetirse en la mayoría de las entidades:

1. Ser mayor de edad. Debes tener al menos 18 años para poder firmar un contrato hipotecario.
2. Residencia legal en España. Si eres extranjero, necesitarás tener tu residencia en regla.
3. Capacidad económica demostrable. Esto implica tener ingresos estables y suficientes para afrontar las cuotas. Se suele pedir una antigüedad laboral mínima (por ejemplo, 6 meses o 1 año en tu puesto actual).
4. Estabilidad laboral. Un contrato indefinido es lo más valorado. Si eres autónomo, te pedirán las últimas declaraciones de la renta y el IVA para demostrar la regularidad de tus ingresos.
5. Historial crediticio limpio. No tener deudas impagadas ni figurar en ficheros de morosos.
6. Ahorro previo. Como mínimo, el 20% del valor de la vivienda (si es primera residencia) más un 10-15% adicional para gastos e impuestos. Esto significa que, si la casa cuesta 200.000 euros, deberías tener ahorrados entre 60.000 y 70.000 euros.
7. DNI/NIE en vigor. Para identificarte correctamente.
8. Declaración de la Renta (IRPF). De los últimos años, para verificar tus ingresos.
9. Últimas nóminas. Generalmente las 3 o 6 últimas, para acreditar tus ingresos mensuales.
10. Extractos bancarios. De los últimos meses, para ver tus movimientos y tu capacidad de ahorro.
11. Vida laboral. Para comprobar tu trayectoria profesional y antigüedad.
12. Contrato de arras o precontrato de compraventa. Si ya has encontrado la vivienda.
13. Nota simple del Registro de la Propiedad. Del inmueble que quieres adquirir, para verificar su situación legal.

¿Cómo puedo mejorar mi perfil para cumplir los requisitos para que me concedan una hipoteca?

Si después de revisar los requisitos te preguntas cómo saber si me concederán una hipoteca y sientes que tu perfil no es el ideal, no todo está perdido. Hay varias acciones que puedes tomar para mejorar tus posibilidades:

• Ahorra más. Este es el consejo más importante. Cuanto más dinero aportes de entrada, menos riesgo asumirá el banco y más fácil será que te concedan la hipoteca. Intenta superar el 20% más los gastos.
• Reduce tus deudas. Cancela préstamos personales, salda deudas de tarjetas de crédito o cualquier otra financiación que tengas. Esto mejorará tu ratio de endeudamiento y demostrará al banco que eres capaz de gestionar tus finanzas.
• Mejora tu estabilidad laboral. Si tienes un contrato temporal, busca la forma de conseguir uno indefinido. Si eres autónomo, intenta demostrar una trayectoria de ingresos estables y crecientes.
• Mantén un historial crediticio impecable. Paga tus facturas a tiempo, evita los descubiertos en cuenta y no te endeudes por encima de tus posibilidades. Consulta tu historial crediticio para asegurarte de que no hay errores.
• Busca un avalista o cotitular. Si tus ingresos son justos, un avalista con buena solvencia o un cotitular con ingresos estables puede reforzar tu solicitud. Sin embargo, ten en cuenta que el avalista asume una gran responsabilidad.
• Demuestra capacidad de ahorro. Aunque no tengas el dinero para la entrada, si tus extractos bancarios muestran un patrón de ahorro constante y disciplinado, esto puede ser un punto a tu favor.
• Negocia con el banco. No te quedes con la primera oferta. Compara entre diferentes entidades y negocia las condiciones. A veces, un buen perfil puede conseguir mejores tipos de interés o condiciones más flexibles.

Además, un aspecto que muchas veces se pasa por alto es la protección de tu hipoteca con un seguro. Considerar un seguro de vida vinculado a la hipoteca, aunque no es un requisito obligatorio, puede ser un gran apoyo. Este tipo de seguro como el de Zurich garantiza que, en caso de fallecimiento o invalidez del titular, la deuda hipotecaria quede cubierta, ofreciendo tranquilidad al banco y a tu familia. Es una forma de reducir el riesgo para la entidad financiera y, por tanto, puede facilitar la concesión de la hipoteca.

¿Cuánto puedo pedir de crédito hipotecario?

Debes saber que al solicitar un crédito hipotecario serás objeto de análisis de riesgos, que permitirán negociar con la entidad bancaria que eres solvente y capaz de costear dicha hipoteca en los plazos estipulados. Lo que realmente interesa es que puedas demostrar que tienes capacidad de reembolso.

Si tu duda es cuándo puedo pedir de crédito hipotecario debes partir de que si se trata de un particular los bancos no suelen otorgan el 100% de la hipoteca, por lo que tienes que hacer tus cálculos basados en un porcentaje menor de la totalidad. Para ser realistas ten en mente un porcentaje de entre 80% a 75%.

Debes tener en cuenta que el banco puede otorgar lo equivalente al 30% o 40% del salario neto del grupo familiar o de la persona que solicite la hipoteca. Por ello, es muy importante que calcules previamente el ingreso mensual neto de los solicitantes. Y si son dos, mejor aún.

Tu rango de edad también es tomado en cuenta, puesto que de esto depende el cálculo de por cuánto tiempo será la hipoteca, si será en un plazo de treinta años o menos. Si tienes entre 18 y 75 años como máximo, estás en el grupo al que se toma más en cuenta.

Por último, toma las previsiones de saber solicitar qué tipo de interés será mejor para ti, si fijo o variable:

• Variable: 0,25% desde la firma hasta los tres años, después varía a un 0,15%, una de las ventajas es que puedes pasarte a fijo, y te cobrarán un 0,15% si lo haces durante los tres primero años y luego 0%.
• Fijo: 2% durante los dos primero años, luego pasa a un 1,5%.

¿Cómo sé si me han concedido una hipoteca?

Después de haber presentado toda la documentación y haber pasado por el proceso de evaluación, la espera puede ser angustiosa. Una de las dudas más comunes en foros de compradores es: “Me han concedido la hipoteca, ¿ahora qué?”. 

El banco suele dar una respuesta entre 10 días y un mes después de la entrega de los documentos, a lo que posteriormente solicitará la tasación del inmueble. A continuación te explicamos cómo suelen comunicar los bancos su decisión:

• Lo más común es que el banco te contacte por teléfono o correo electrónico para informarte de su decisión. Si la respuesta es positiva, te felicitarán y te darán los siguientes pasos. Si es negativa, te lo comunicarán de forma educada, aunque no siempre te darán una razón detallada.
• Si la hipoteca es pre-aprobada, el banco te enviará una oferta vinculante. Este documento es crucial, ya que detalla todas las condiciones del préstamo: el importe, el tipo de interés (fijo o variable), el plazo de amortización, las comisiones, los productos vinculados (como seguros, domiciliación de nómina, etc.) y cualquier otra cláusula relevante. Es un documento legal que el banco está obligado a mantener durante un plazo determinado (normalmente 10 días hábiles) para que puedas revisarlo con calma.
• Es fundamental leer detenidamente la oferta vinculante. Si tienes dudas, no dudes en preguntar al banco o buscar asesoramiento legal independiente. Una vez que estés de acuerdo con todas las condiciones, deberás firmar la aceptación de la oferta.
• Aunque a veces se hace antes, en otros casos, la tasación oficial de la vivienda se realiza una vez que la hipoteca está pre-aprobada. El banco necesita saber el valor real del inmueble para asegurarse de que el préstamo está respaldado.
• Una vez que todos los documentos están en regla y la tasación es favorable, se fijará una fecha para la firma de la escritura de la hipoteca ante notario. En este acto, estarán presentes tú (o los titulares de la hipoteca), un representante del banco y el notario. El notario se asegurará de que entiendes todas las cláusulas del contrato y de que se cumplen todos los requisitos legales. En este momento, también se suele firmar la escritura de compraventa de la vivienda.
• Una vez firmada la hipoteca, el notario se encargará de inscribirla en el Registro de la Propiedad. Este paso es importante para que la hipoteca tenga validez legal y para que la vivienda quede a tu nombre.

El proceso desde la solicitud hasta la firma puede llevar varias semanas o incluso un par de meses, dependiendo de la agilidad del banco y de la complejidad de tu caso. Mantén una comunicación fluida con tu gestor bancario y no dudes en preguntar cualquier duda que te surja.

Además, la nueva Ley en vigencia no puede estipular la obligación de contratación de seguros de vida, sin embargo, pueden incluir algún requisito que lo involucre. Si no entiendes alguna cláusula del contrato no dudes en preguntar tantas veces sean necesarias para que razones muy bien todo lo que está estipulado, no debes firmar algo que no comprendes del todo.

Recuerda que los bancos buscan seguridad: cuanto más sólida sea tu situación financiera, más opciones tendrás. Y no olvides proteger tu inversión: un seguro de vida de hipoteca como los que ofrecemos en Zurich te dará una mayor tranquilidad en esta nueva situación que se te presenta.

Comprar una vivienda es una de las decisiones más relevantes de tu vida, y contar con información clara y veraz es la mejor manera de dar cada paso con seguridad.